Reforma tributária altera regras para imóveis: criação do “CPF do imóvel” e novas tributações entram em vigor a partir de 2026

O programa Manhã Super Difusora, desta segunda-feira (29), recebeu os contadores Rafael Pexe, fundador da Sinergia Soluções, e Matheus Assis, coordenador contábil, que explicaram os impactos das mudanças tributárias relacionadas a imóveis de compra, venda e aluguel no Brasil.

Um dos pontos principais da conversa foi a criação do CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), espécie de “CPF do imóvel”. A novidade começará a ser implementada em 2025 e terá aplicação obrigatória a partir de 2026. Todos os imóveis urbanos e rurais receberão um número único de identificação, que será registrado em contratos de compra, venda ou aluguel. Com isso, a Receita Federal terá maior controle sobre as transações imobiliárias, eliminando brechas comuns em contratos de gaveta ou acordos informais.

De acordo com Matheus Assis, essa mudança significa que qualquer movimentação imobiliária — seja feita em cartório ou não — passará a ser rastreada automaticamente. “Com o CIB, a Receita terá acesso a todas as informações. Mesmo contratos simples de locação precisarão desse registro, o que dificulta a prática de declarações fora do sistema”, explicou.

Além do cadastro, a tributação sobre imóveis também sofrerá alterações significativas. A partir de 2026, pessoas físicas que possuírem mais de três imóveis alugados com renda anual superior a R$ 240 mil ou que realizarem mais de três vendas em um período de cinco anos poderão ser enquadradas como pessoa jurídica para fins tributários. Nesse caso, a tributação passa a seguir regras específicas de empresas, o que pode gerar aumento de imposto em alguns casos, mas também oportunidades de planejamento tributário para reduzir custos.

“Não existe fórmula única”, alertou Assis. “Dependendo da situação, pode ser mais vantajoso tributar como pessoa jurídica, principalmente quando há muitas despesas ou outros rendimentos que elevam a alíquota do Imposto de Renda da pessoa física”.

Outro ponto abordado foi a fiscalização mais rigorosa sobre aluguéis. Quem recebe rendimentos de aluguel e não declara poderá sofrer multa de até 75% do valor devido, além da cobrança retroativa com correção monetária. Já o locatário que paga o aluguel mas não declara também poderá ser multado em até 20% do valor.

Os especialistas reforçaram que a fase de transição exige planejamento imediato. “Não adianta esperar 2026 ou 2027 para se ajustar. Quem tem imóveis para aluguel, compra ou venda precisa começar agora a estudar a melhor forma de se adequar. Caso contrário, o impacto no bolso será inevitável”, destacou Rafael Pexe.

O programa ainda trouxe um alerta para quem busca soluções patrimoniais: a reforma prevê novas regras de sucessão e doações a partir de 2027, com a aplicação do Imposto sobre Doações e Sucessões (TSD). Para os contadores, este é o momento de avaliar estratégias de proteção, como a criação de holdings imobiliárias, que podem garantir mais segurança e economia.

As mudanças fazem parte da reforma tributária nacional e terão alcance em todo o Brasil.